INMOBILIARIA MANUEL MORALES


Información para el comprador o vendedor de inmuebles

1.- Finalidad de esta información

La compra o venta de un Bien Inmueble, ya sea local comercial, solar, nave industrial y en especial de una vivienda plurifamiliar (piso) o unifamiliar (chalet) constituye una operación económica importante para cualquier persona o familia.

En estas operaciones concurren factores muy complejos, de tipo constructivo, urbanístico, jurídico (posibles cargas, gravámenes y titularidad), de carácter fiscal, financiero, de correcta valoración en el mercado, de expectativas de futuros gastos, etc., etc.

Es por ello, de todo punto aconsejable, que el futuro comprador, antes de formalizar la operación, acuda a diversos Organismos y Entidades, o a profesionales especializados que, por sus conocimientos, experiencia y garantías puedan proporcionar asesoramiento adecuado de carácter técnico y jurídico.

Entre estos Organismos y Entidades pueden citarse: Los Órganos competentes en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas, los Ayuntamientos, Las Oficinas de Información al Consumidor.

Además de los técnicos en construcción y Abogados, puede conseguirse un asesoramiento eficaz a través de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Estos Agentes de la Propiedad Inmobiliaria Colegiados están reconocidos por las normas vigentes en España como capacitados para intervenir en las transacciones inmobiliarias.

Su función puede tener dos vías de actuación.

A) Como asesores o consejeros inmobiliarios en consultas y dictámenes sobre el valor en venta de los bienes inmuebles.

B) Actuando como intermediarios en la concreta operación inmobiliaria, asesorando y buscando el inmueble adecuado a las necesidades y posibilidades del comprador.

A su vez, estos Agentes pueden conectar al adquirente con otros profesionales que completen el buen fin y garantía de la transacción como son, Abogados, Notarios y Registradores de la Propiedad.

En todo caso es aconsejable que cuando trate con un profesional de los citados, exija se identifique e, incluso, que le exhiba su carnet profesional Oficial.

Exponemos a continuación, las gestiones que debe realizar el futuro comprador especialmente en el caso de que pretenda adquirir sin la intervención y asesoramiento de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

2.- Titularidad del inmueble

En primer lugar el futuro comprador debe asegurarse de la titularidad del vendedor, así como del régimen y situación jurídica del inmueble (si es libre o está acogido a algún Régimen de Protección Oficial, si se rige por el régimen de propiedad horizontal o el de multipropiedad, existencia de cargas o gravámenes como hipotecas, embargos, etc.).

El Registro de la Propiedad de cada zona territorial es el mejor instrumento jurídico de información y garantía. Únicamente la inscripción de la compraventa en el Registro hace prueba frente a terceros , de manera que el que compra en base al Registro no puede verse sorprendido por posibles titulares o cargas que no aparezcan inscritas. El registro de la propiedad tiene carácter Público, y, por tanto, cabe consultar libremente y solicitar notas o certificados sobre la titularidad, cargas y gravámenes que afectan a un inmueble concreto .

3.- Requisitos urbanísticos

El comprador de un bien inmueble debe comprobar que éste ha sido construido cumpliendo todas las normas urbanísticas y ordenanzas municipales, en especial que ha obtenido la Licencia Municipal de Obras (que supone la existencia del proyecto de construcción aprobado y conforme al Plan Urbanístico vigente, etc.). Si el vendedor no proporciona los oportunos justificantes, puede solicitarse la correspondiente certificación al Ayuntamiento a que pertenezca el inmueble.

4.- Documentación de la compra

Puede formalizarse de dos maneras: Documento privado o Documento público.

Documento privado: Este ha de estar suscrito necesariamente por el vendedor que sea titular registral y por el comprador, o personas que legalmente les representen mediante poder notarial expreso para dicho acto. Cuando se trate de Viviendas de Protección Oficial, el contrato deberá ser visado obligatoriamente por los Órganos competentes de la Comunidad Autónoma. Si se adquiere una vivienda en fase de proyecto o en construcción, las cantidades anticipadas a cuenta del precio tienen que asegurarse mediante contrato de seguro o aval bancario, debiendo entregarse al comprador el pertinente documento que lo acredite. Todo ello hasta tanto se formalice la escritura pública, ya que el documento privado sólo produce plenos efectos entre las partes, no frente a terceros.

Documento público: Conocido como escritura pública, es aquel que está intervenido por Notario, quién, además de asesorar a las partes, garantiza la legitimidad de las firmas y da fe pública de la fecha y contenido de la compraventa . Este documento es el necesario para poder inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Para mayor garantía del adquirente es aconsejable formalizar la adquisición en escritura pública, procediéndose seguidamente a la inscripción en el Registro.

5.- Otras recomendaciones

A) La comprobación en el Registro de la Propiedad tiene por finalidad asegurarse que el inmueble que se compra coincide con el que aparece inscrito. Es por ello conveniente tomar buena nota de los datos de situación, titularidad, superficie, cuota de comunidad asignada a efectos de participación en los elementos comunes y gastos de mantenimiento del inmueble, etc.

B) El vendedor, si se trata de obra nueva, deberá entregar la documentación exigida por la normativa sobre protección al consumidor y deberá mostrar " la Licencia y autorización Municipal de primera utilización de edificios " y en su defecto, la llamada " Cédula de Habitabilidad "

C) Cuando se trate de Viviendas de Protección Oficial, destinadas a residencia habitual y permanente, deberá exigir del vendedor la Cédula de Calificación definitiva, en la que, entre otros extremos, constan los precios máximos autorizados, superficies útiles, etc.

D) Es muy importante que el comprador se ponga en contacto con el Administrador de la Finca o de la Comunidad de Propietarios, ya que es la persona que puede proporcionar certificado acreditativo del estado de pago de las cuentas mensuales de la unidad registral cuya compraventa se interesa, así como la existencia de pagos pendientes y derramas acordadas. También deberá proveerse de una copia de los Estatutos de la Comunidad y de los últimos recibos pagados del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y arbitrios Municipales, por cuanto los impagos recaen sobre la propiedad.

6.- Gastos e impuestos

Toda operación inmobiliaria genera una serie de gastos e impuestos: Gastos:
A) Honorarios del Agente de la Propiedad Inmobiliaria por su intervención en la compraventa, consultas a Abogados, etc.
B) Honorarios de Notario por otorgamiento de escritura pública.
C) Honorarios de Registro de la Propiedad por la inscripción en el registro de la citada escritura pública de compraventa .

Impuestos :
A) I.G.I. C (Impuesto General Indirecto Canario) 5%
B) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, actualmente el 6,5%.
C) Arbitrio Municipal de Plusvalía (Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), cuyo importe está en función del valor catastral de la finca y del tiempo transcurrido desde la adquisición del inmueble por el vendedor hasta la actual transmisión. Este tributo es de cuenta del vendedor, salvo pacto en contrario.
D) Actos jurídico documentados. Actualmente el 0,75%

Fdo: Manuel D. Morales García
Abogado Colegiado nº2724
Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Colegiado nº 149
Perito Tasador de Inmuebles

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